1 – NOS ARRENDAMENTOS HABITACIONAIS
O tempo de pandemia em que vivemos levou à situação de lay off de centenas de milhares de empregados e também ao despedimento de outras dezenas de milhares. O que implicou a sua diminuição de rendimentos e, muitas vezes, a impossibilidade, parcial ou total, de pagamento da renda de casa que habitam. Criando-se assim situações de mora a necessitarem de especial protecção legal. E daí o surgimento da Lei 4-C/2020 de 6/4 e da Portaria 91/2020 de 14/4.
Lei essa que se aplica não só aos arrendamentos habitacionais como aos não habitacionais e ainda a outras formas contratuais de exploração de imóveis. Neste último caso o legislador estará a incluir os arrendamentos em centros comerciais ou a locação de estabelecimentos.
A legislação mencionada tem por objectivo a protecção dos arrendatários que, por quebra de rendimentos, ficaram impossibilitados de pagar a renda com as consequências da mora daí resultante que seria o eventual despejo. Mas não é qualquer quebra de rendimento que implica a protecção do arrendatário habitacional para a mora subsequente. O que só acontece quando houver uma quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou de idêntico período do ano anterior e que com esta situação a taxa de esforço para pagamento da renda seja igual ou superior a 35%.
Os inquilinos que estiverem nestas circunstâncias podem deixar de pagar a renda desde 1 de Abril até ao mês seguinte do fim do estado de emergência. Todavia para usufruírem desta situação os inquilinos habitacionais têm o dever de informar o senhorio até cinco dias antes do vencimento da renda para poderem beneficiar do regime daquela Lei e Portaria __ excepção feita à renda do mês de Abril no que toca ao prazo de aviso.
Face ao disposto no artigo 2º da citada portaria o seu regime aplica-se aos arrendatários habitacionais relativamente ao imóvel que seja a sua habitação permanente.
Também se aplica a estudantes com contrato de arrendamento para habitação desde que a residência do seu agregado familiar esteja situada a mais de cinquenta quilómetros do estabelecimento de ensino. Ainda se aplica ao fiador de arrendatário estudante, desde que este não aufira rendimentos do trabalho, e quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do agregado familiar do fiador, destinada ao pagamento da renda mensal da habitação do estudante, seja superior a 35%. Sendo que a determinação do agregado familiar é a que consta nos números 4 e 5 do artigo 13º do código do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares.
E considera-se residência permanente a que corresponde à morada fiscal.
A demostração da quebra de rendimentos faz-se, relativamente aos arrendatários habitacionais, pela comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do agregado familiar no mês em que ocorre o facto que determinou a alteração dos rendimentos com os rendimentos auferidos no mês anterior ou no período homólogo do ano anterior.
No seu artigo 5º aquela Portaria determina aquilo que considera como relevante para efeitos da demonstração da quebra de rendimentos: para o trabalho dependente, o valor mensal bruto; nos rendimentos empresariais ou profissionais, o valor respectivo antes do IVA; para os pensionistas, o valor mensal bruto da prestação; etc.
Impondo no seu art. 6º que seja comprovado perante o senhorio aquilo que for objecto da comunicação juntando os respectivos recibos de vencimento ou declaração da entidade patronal; ou, nos rendimentos empresariais ou profissionais, os recibos ou em alternativa, quando não seja obrigatória a emissão destes, as facturas; ou no caso dos pensionistas o respectivo documento emitido pela entidade pagadora ou por outros documentos que evidenciem o respectivo recebimento.
Quando não seja possível juntar, inicialmente os comprovativos com a comunicação ao senhorio, os rendimentos podem ser atestados mediante declaração de honra ou mediante declaração do contabilista certificado no caso de trabalhador independente no regime de contabilidade organizada. Deste modo, não juntando o arrendatário os documentos comprovativos com a sua comunicação, devem os mesmos ser entregues/enviados no prazo de trinta dias.
As comunicações entre arrendatários e senhorios, ao invés do disposto no artigo 9º e 10º do NRAU, fazem-se preferencialmente por correio electrónico nos termos do artigo 8º da mencionada portaria. Situação esta que poderá ser um foco problemático já que os arrendatários ficas sem possuir um comprovativo do envio da comunicação __ todavia esta opção do legislador trata-se de uma consequência do confinamento em que se vive. Daí que, encontrando-se abertos ao público os CTT, deverão os arrendatários, se lhes for possível, fazer as comunicações por carta registada com aviso de recepção.
A falsidade das declarações prestadas ou dos documentos entregues ao senhorio, nos termos do artigo 9º da portaria, implicam para o infractor a responsabilidade pelos danos que venham a ocorrer sem prejuízo de outra responsabilidade nomeadamente a criminal.
2 – NOS ARRENDAMENTOS NÃO HABITACIONAIS
Preveniu também a lei 4-C/2020 de 6/4 a quebra de rendimentos relativamente aos arrendatários não habitacionais. De facto, nestes tempos de pandemia e de confinamento o encerramento das unidades fabris, dos estabelecimentos comerciais, de prestação de serviços e de outras actividades leva à diminuição de rendimentos dos arrendatários. E, nalguns casos, esta diminuição é levada ao grau zero pois que o encerramento do estabelecimento provoca uma total ausência de rendimentos para o respectivo empresário. Todavia nem todos os estabelecimentos tiveram quebra de rendimentos. Na realidade, em qualquer época de crise há sempre sectores que sofrem, e muito, com a situação. Mas também há outros que, em função do seu ramo de actividade em nada diminuem as suas transacções__ havendo até os que, face à realidade concreta que vivemos neste momento, têm uma expansão enorme. Pensemos na produção de ventiladores clínicos, de máscaras, de álcool e produtos desinfectantes, etc. Atentas estas realidades a lei 4-C/2020 refere que a quebra de rendimentos prevista no seu artigo 7º apenas se aplica aos estabelecimentos abertos ao público destinados a actividades de comércio a retalho, aos estabelecimentos de prestação de serviços encerrados ou que tenham a sua actividade suspensa por imposição do Decreto 2-A/2020 de 20/3 mesmo quando mantenham a prestação de actividade de comércio electrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma electrónica bem como aos estabelecimentos de restauração e similares mesmo quando estes se encontram em actividade em sistema de take-away ou de entrega ao domicílio.
Contrariamente ao que consta no capítulo II da Lei 4-C/2020 relativamente aos arrendatários habitacionais, no seu capítulo III referente ao arrendamento não habitacional, aqui nada consta quanto à obrigatoriedade de ter de se fazer prova da quebra de rendimentos. E isto acontece, porque a evidência é de tal ordem que é dispensada a prova. Os estabelecimentos supramencionados ou estão fechados ou, os que estão abertos, a sua actividade, por motivo do confinamento, é necessariamente reduzida. E daí sendo o facto público e notório não necessitará de prova. Deste modo o arrendatário que se encontre na previsão daquele artigo 7º pode, nos meses em que durar o estado de emergência e no primeiro mês seguinte, não efectuar o pagamento das rendas que se vencerem sem que o senhorio possa resolver o contrato de arrendamento. Destas rendas não pagas poderá o arrendatário diferir o seu pagamento pelo período de 12 meses em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total em dívida. Duodécimos estes que serão pagos com as rendas que se forem vencendo no segundo mês, e seguintes, após o fim do estado de emergência. Mas se o arrendatário durante o período em que se encontra a pagar os duodécimos fizer cessar o contrato então é obrigado a pagar todas as rendas que se encontrem vencidas e ainda não pagas. Deixando assim de poder exercer o direito ao diferimento do pagamento que estava em curso.
Face ao disposto no art. 12º da Lei 4-C 2020 o não pagamento das rendas dos meses em que vigore o estado de emergência não dá direito ao senhorio de exigir qualquer penalização a pagar pelo inquilino. Nem lhe dá o direito a recusar as rendas que se vencerem naquele período. Apesar da citada lei ter sido publicada a 6/4/2020 aplica-se contudo às rendas que se vençam a partir de 1 de Abril.
Vanessa Castelo – Advogada
O presente artigo é meramente informativo e tem carácter geral e abstrato.
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